Quando un lavoro eseguito su parti comuni del condominio risulta fatto male, capita spesso di non sapere bene a chi rivolgersi: all’impresa che ha eseguito l’intervento, all’amministratore che lo ha commissionato, o all’assemblea che lo ha deliberato. Le responsabilità in condominio si distribuiscono in modo diverso a seconda del ruolo di ciascuno, e conoscerle aiuta a muoversi con più chiarezza quando qualcosa non funziona come dovrebbe, senza perdere tempo prezioso rincorrendo l’interlocutore sbagliato.
La responsabilità dell'impresa che ha eseguito il lavoro
Il primo soggetto chiamato in causa quando un lavoro condominiale risulta difettoso è naturalmente l’impresa che lo ha materialmente eseguito. Un’impresa che accetta un incarico si impegna a realizzarlo a regola d’arte, secondo le norme tecniche applicabili al tipo di intervento, e risponde delle conseguenze di un lavoro fatto male, sia che si tratti di un difetto immediatamente visibile, sia che emerga solo con il tempo, per esempio un’infiltrazione che ricompare dopo qualche mese da un intervento di impermeabilizzazione. Per far valere questa responsabilità, però, serve una documentazione chiara: il contratto o preventivo che descrive i lavori concordati, eventuali fotografie dello stato precedente e successivo all’intervento, e ogni comunicazione scambiata durante l’esecuzione. È l’amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, a occuparsi generalmente dei rapporti con l’impresa per conto di tutti i condomini, ma questo non significa che il singolo condomino non possa segnalare direttamente un problema, soprattutto se lo riguarda in modo specifico, per esempio un danno alla propria unità immobiliare derivato da un lavoro condominiale mal eseguito.
Il ruolo dell'amministratore nella gestione dei lavori
L’amministratore di condominio ha il compito di gestire i lavori sulle parti comuni per conto dell’assemblea, dalla richiesta dei preventivi fino al controllo sull’esecuzione e al pagamento dell’impresa. Questo comporta anche una responsabilità nella scelta dell’impresa e nella verifica che il lavoro venga eseguito secondo quanto deliberato, anche se l’amministratore non è il soggetto che materialmente esegue l’intervento e quindi non risponde direttamente di un difetto tecnico dell’opera, che resta in capo all’impresa. La sua responsabilità può però emergere se, per esempio, ha scelto un’impresa senza le verifiche minime che ci si potrebbe attendere, o se non ha segnalato tempestivamente un problema evidente durante l’esecuzione dei lavori. Per un condomino che riscontra un difetto, il primo passo pratico è segnalarlo all’amministratore, chiedendo che si attivi nei confronti dell’impresa, magari facendo verificare il problema da un tecnico. Se l’amministratore non si attiva o minimizza una segnalazione fondata, il condomino può comunque far mettere a verbale la questione in occasione della successiva assemblea, così da avere traccia formale della segnalazione fatta.
Cosa può decidere l'assemblea e cosa no
L’assemblea condominiale è il luogo dove vengono deliberati i lavori sulle parti comuni, comprese le scelte su quale impresa incaricare e su come intervenire in caso di problemi successivi. Se un lavoro deliberato risulta poi eseguito male, spetta comunque all’assemblea, spesso su impulso dell’amministratore, decidere come procedere: se contestare formalmente all’impresa chiedendo un intervento correttivo, se rivolgersi a un tecnico indipendente per una perizia sullo stato dei lavori, o se, nei casi più complicati, valutare vie più strutturate per far valere le proprie ragioni. Un singolo condomino non può normalmente decidere da solo di far intervenire un’altra impresa sulle parti comuni, anche se il lavoro precedente è chiaramente difettoso, perché si tratta di una decisione che riguarda l’intero condominio e va quindi portata all’attenzione dell’assemblea. Fa eccezione la gestione di urgenze immediate, dove regole specifiche possono permettere interventi tempestivi anche senza attendere la convocazione formale dell’assemblea, ma si tratta di situazioni circoscritte, da valutare con l’amministratore, e non della via ordinaria per contestare un lavoro fatto male.
Cosa fare in pratica se scopri un lavoro fatto male
Se ti accorgi che un lavoro sulle parti comuni del condominio non è stato eseguito correttamente, il primo passo è documentare il problema con chiarezza, magari con fotografie e una descrizione precisa di cosa non funziona, per poi segnalarlo per iscritto all’amministratore. Chiedi che la segnalazione venga messa a verbale, così da avere una traccia formale anche se la questione dovesse richiedere tempo per essere risolta. Se il problema riguarda anche la tua unità immobiliare in modo diretto, per esempio un’infiltrazione proveniente da un lavoro condominiale, documenta anche il danno specifico che ti riguarda, perché potrebbe avere un percorso di gestione separato rispetto alla contestazione generale verso l’impresa. In presenza di dubbi tecnici su chi sia effettivamente responsabile, un parere indipendente, per esempio di un tecnico non coinvolto nei lavori originari, aiuta a capire con più chiarezza l’origine del problema, elemento utile sia per il confronto con l’amministratore sia per l’eventuale contestazione formale verso l’impresa.
Domande frequenti
Un problema è comparso mesi dopo un lavoro condominiale: l'impresa è comunque responsabile?
Un difetto che emerge con il tempo, come un’infiltrazione ricomparsa dopo un intervento di impermeabilizzazione, può comunque riguardare la responsabilità dell’impresa che ha eseguito il lavoro, se riconducibile a un’esecuzione non corretta. Serve documentazione chiara, comprese fotografie e il contratto originario, e la segnalazione va indirizzata all’amministratore.
Posso chiamare io un'altra impresa se quella scelta dal condominio ha lavorato male?
Di norma no, perché la scelta di un’impresa per lavorare sulle parti comuni riguarda l’intero condominio e va gestita attraverso l’amministratore e l’assemblea, non decisa individualmente. Fanno eccezione situazioni di urgenza immediata, da valutare comunque con l’amministratore, che restano circoscritte e diverse dalla contestazione ordinaria di un lavoro difettoso.
L'amministratore è responsabile se ha scelto un'impresa che ha lavorato male?
L’amministratore non risponde direttamente del difetto tecnico, che resta dell’impresa, ma può avere una responsabilità se non ha effettuato verifiche minime nella scelta o non ha segnalato tempestivamente problemi evidenti durante i lavori. In caso di dubbi, la segnalazione formale e la richiesta di verbalizzazione in assemblea sono i primi strumenti a disposizione.
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